관련법규

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█ 일반 임대사업자 정의

구분

내용

일반임대사업자

주택(주거용)이 아닌 부동산을 임대하는 사업자로 상가 오피스텔 주상복합 등이 해당되며 ,

종합 부동산세 산정에 포함

세입자는 전입신고 불가. 전세권 설정 가능 . 임대인 월세소득도 부가세 부과 대상

█ 일반 임대사업자 세제 관련 주요 내용

항목

내용

사업자등록시기

계약일로부터 20일 이내 소재지 관할 세무서 수원세무서 에 신청

의무임대기간

의무임대 10 년 (포괄양도, 양수조건매도가능)

부가세 환급

건물가액에 대한 10% 환급

종합부동산세

비과세 (합산배제)

취득세

취득가액의 4.6%

재산세

토지 건물 분리과세 (시가표준액의 70%), 토지(0.2 〜 0.4%), 건물 (0.25%)

종합소득세

월세,임대보증금 모두 과세 , 매년 5월 31일 종합소득세 신고(6-38%, 소득세부과)

임대소득부가세

월세와 간주 임대료의 10%

간주 임대료 : 보증금 1.8% 에 대한 10% 매출세액 계산

양도소득세

양도세 : 양도차익 X 양도소득세율

보유기간 1 년 이내 : 50%

보유기간 2 년 이내 : 40%

보유기간 2년 초과 : 양도 차익에 따른 누진세율 6% - 42%

양도소득부가세

  1. 매수인으로부터 부가세 10% 징수 (부가세 별도 특약 필수)
  2. 사업자가 사업자에게 포괄양도양수 (부가세 주고받는 절차 생략) 一 별도 신고

█ 부가세 환급 절차

항목

내용

부가세 금액

취득가 중 건물분의 10% 환급

사업자등록신청용 필요서류

계약자, 신분증, 사업장등록신청세 부,분양계약서(사본) 1부, 사업자등록증 면담 점검부 동업을 하는 경우 동업계약서 (인감증명서첨부), 도장 및 위임장

환금계좌 개설용 필요서류

환급계좌개설신고세 부, 통장사본 1부, 통장인감도장

일반사업자 등록 환급방법

계약일로부터 20일 이내에 분양계약서를 첨부하여 관할세무서에 사업자등록(일반과세자) 신청을 마쳐야만 정상적으로 환급가능

부가세 환급신고 방법

부가세환급신고는 분기별로 신고하여야 되고,

세금계산서 수수일이 속한 날의 익월 25 일까지 조기환급신청이 가능함

관할세무서에 지정하는 은행에서 직접 수령하거나, 환급계좌개설 신고를 하면 통장 입금처리도 가능함

부가세 환급액 수령 후 매도시

상가 매도시 이미 수령한 부가세 환급액 반납 10 년 단위,보유 기간에 따라 차감 후 차액 환급 조치)

매도시 부가세 환급액 반납 참고사항

① 포괄적 양도에 해당하지 않는 경우 : 환급 받은 부가가치세 반환

② 포괄적 양도에 해당하는 경우 : 매도시 포괄적 양도에 해당되는 경우 부가가치세 과세되지 않으며,환급 받은 세액도 납부하지 아니함 (양수인과 조건 협의 필요)

█ 투기과열지구 상업시설 VS 주택 비교

구분

상업시설

(일반임대사업자 기준)

주택

(수원시 투기과열지구 기준)

취득세

취득가액의 4.6%

부가가치세 환급으로 상쇄 가능

(일반적 부가가치세율 분양가 5-6%)

① 1주택자 : 1~3% (취득가액에 따라 상이)

② 2주택자 : 8% (일시적 2주택자-1주택으로 간주)

③ 3주택이상 및 법인 : 12%

보유세

(종합부동산세)

① 보유세(재산세) : 건물과 토지에 각각 부과

(과세표준*세율)

② 종합부동산세 : 부속토지의 공시지가 80억원 이상만 부과(해당없음)

주택 종부세 대상 인별로 소유한 주택의 공시가격 합계액 6 억초과 시

(단 , 1 세대 1 주택자는 9 억원 초과 시)

② 7.10 부동산 대책 종부세 중과세율 인상 3 주택 이상 및 조정대상지역

2 주택에 대해 1.2% 〜 6% 세율 적용,법인의 경우 6% 적용

양도세

① 1 년 미만 보유 :

② 2 년 미만 보유 :

③ 2 년 이상 : 기본세율

X 상가의 경우 양도세 중과 없음

X 분양권 전매 및 준공 후 매매에 모두 적용

① 1년 미만 보유 70%, 2 년 미만 보유 60%, 2 년 이상 보유 : 기본세율

② 장기보유특별공제 : 소유와 실거주로 각각 구분

③ 다주택자 양도세 중과세율 20% 2 주택 ), 3 주택) 인상

전매제한

전매제한 없음

단,한 명이 N 개 호실 분양 받은 경우 각각 호실 N 명에게 전매 불가

N개 호실 전체 1명에게 전매는 가능

수도권 과밀억제권역,성장관리권역 및 지방광역시

→ 소유권이전등기시까지 전매제한

대출

[분양상가의 잔금 대출 한도]

① 부동산(상가 담보대출 감정가 x 기본비율 - 최우선 변제금) 으로 대출 한도 결정

② 임대사업자 대출 : RTI 규제 적용 (주택 1.25 배,상가 1.5 배 비율)

※ RTI (임대사업자 이자상환비율) : 임대수입과 대출이자 상환 비율

③ 일반적인 분양상가의 경우 임대사업자 대출을 받으려면 잔금 전에 임대차 계약이 필요하여 임대사업자 대출 보다는 담보대출인 경우가 많으며 , 통상 분양가의 50 60% 수준으로 잔금대출

① 2주택이상 보유세대 주택담보대출 금지

② 1주택은 6 개월 내 기존 주택 처분 후 입주

③ 무주택은 거래가액 무관, 6 개월 내 입주

④ LTV : 9 억이하 50%, 9 억 초과 30% 대출 가능

⑤ DTI : 50% 대출 가능

⑥ 전세대출 : 9 억원 초과 구입 시 대출 즉시 회수

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